http://gyousei.preseek.org/ ja http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 相続アドバイザーを目指して 相続 不動産 土地 柏 相談 ERROR: NOT PERMITED METHOD: nickname no http://gyousei.preseek.org/article/18870154.html 福田総理が提唱し実現に向けて行動していた“消費者庁”ってどうなるんでしょうね。さて、消費者を守るための法律として消費者契約法があります。不動産取引に関わらず、広範囲の契約行為に対し、経験と知識を持つ事業者と持たない消費者の力の格差による不当な被害を救済するために設けられました。不動産取引では、宅地建物取引業法という消費者を守るために不動産業者の営業活動を規制する法律があります。業法の場合、規定されている内容に抵触するかどうかという具体的な行為で判断するのに比べ、消費者契約法で... Fri, 05 Sep 2008 13:02:23 +0900 一般知識 preseek http://gyousei.preseek.org/article/18831214.html 瑕疵担保責任という言葉は、不動産や住宅に関わる取引で使われることがほとんどだが、瑕疵担保責任そのものは民法で規定されたもので、不動産・住宅に限られたものではない。第570条 売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。第566条要約：買主は売主に対し、契約の目的が達せられない場合は契約の解除（契約が解除できない場合は損害賠償のみ）、または、損害賠償や代金減額の請求ができる。ただし、瑕疵の事実を知ってから１年以内... Thu, 04 Sep 2008 17:50:58 +0900 民法 preseek http://gyousei.preseek.org/article/18831197.html 民法及び判例では、数量指示売買とは、当事者において目的物の実際に有する数量を確保するため、その一定の面積・容積・重量等を売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金が定められた売買をいうとしています。数量指示売買そのものは一般的な事柄であり、不動産に限ったものではありません。また、土地や建物を数量や容積・重量で取引することは現実的にはありませんので、面積に焦点を絞ったものになります。さらに建物に関しては、取引対象になることや価値が評価される場合、比較的新しい建物で... Thu, 04 Sep 2008 17:50:10 +0900 民法 preseek http://gyousei.preseek.org/article/18831168.html 新しい住宅を購入する際、現在の自宅を売却してその資金を購入代金に充てるというのが、買い替えの場合の一般的な資金計画です。※最近、自宅は売らなくても新しい家は買えるので、賃貸し家賃収入を得て新しい家の住宅ローン返済に充てるという強者も増えてはおりますが。この場合、自宅を売却する方法として、不動産会社に仲介を依頼し市場に売り出すケースと、不動産会社に買い取ってもらうケースがあります。新しい住宅を購入するために買い取ってもらうことを下取りとも言います。※単純に買い取ってもらう場合は... Thu, 04 Sep 2008 17:49:22 +0900 民法 preseek http://gyousei.preseek.org/article/18831129.html 道路に接していない土地（袋地）を利用するには、道路から入り道路へ出るために、どこかしらの土地を通る必要があります。民法では、その袋地を囲っている土地の上を所有者の承諾なく通行することを認めています。第210条 他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。他の土地を通行する際は、通行させてもらうという状況であるので、通行する土地で一番差し障りのないような通行になり、通行料を払わなければなりません。第211条 前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。２ 前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。第212条 第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、１年ごとにその償金を支払うことができる。ただし、土地の一部（道路に接しない奥）を売却し、新しく袋地を作ってしまった場合、その袋地の人が通れるのは、もともと一体となっていた土地だけになります。通行料は不要。第213条 分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。ここでいう通行とは、利用者が歩いて通行することが前提であり、車の通行を利用者の権利としては認めていません。（所有者が認めてくれれば別）通行権そのものは上記のように民法で守られていますが、これをより強固にする手段として地役権を設定することができます。地役権とは、自分の土地のために他人の土地を利用する権利で、登記により示すことができます。この通行権は、最低限の生活のためを前提としており、生活施設（電気、水道、ガス、下水など）のための利用は認められるケースもあるが、建物を新築する際... Thu, 04 Sep 2008 17:48:07 +0900 民法 preseek http://gyousei.preseek.org/article/18830408.html 不動産の権利と金銭を交換することが売買契約であることから、広く意味を捉えれば、不動産の売買も交換契約の範疇に入るかもしれない。不動産の実務では、不動産の権利同士を交換し合うことを交換契約とし、売買契約とは区別して表現しております。民法第586条 交換は、当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を移転することを約することによって、その効力を生ずる。権利の移転という点では売買契約と同じだが、異なることは金銭を用いず、不動産の権利を移転すること。不動産の権利は所有権に限らず、借地権や底地権なども対象になる。交換契約の基本的なことは売買契約と同じように扱われます。第559条 この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。貨幣社会が浸透した現在では、交換契約を行われることが少なく、不動産の実務を長年行っていても携わることが少ない。不動産交換契約書のひながたがほとんど存在してないこと、民法の条項も少ないことなどからもこのことが分かる。不動産の交換契約として行われるのは、土地：土地、土地：建物、借地権：所有権などが考えられる。不動産の実務者としても、交換契約というとどうしたらいいのかと慣れないことから尻込みすることもあるが、売買契約と同じように解釈していくと、そう難しいものではない。交換の場合で難... Thu, 04 Sep 2008 17:33:30 +0900 民法 preseek http://gyousei.preseek.org/article/16540925.html 路線価とは、道路に面した土地の評価額（1/1現在）で、相続税や贈与税の算定基準になる価格。公示地価は地価動向のため国土交通省が管轄であるのに対し、税金のために評価するため国税庁の管轄。公示地価の８割が目安と言われる。実際の不動産市場との一致性は差し置いて、公示地価が実勢価格を示すということになっていることから、路線価を0.8で割り返してあげれば実際の土地評価に近づく。（それでも少し安めになる傾向がある）道路ごとに評価額を出すため、ほとんどの土地の評価額を算出することができる点... Tue, 01 Jul 2008 20:20:06 +0900 日記 preseek http://gyousei.preseek.org/article/14397916.html 先日の党首討論が各テレビで繰り返し放映されていますが、その中の福田総理の一言“かわいそうなぐらい苦労しているんですよ”このフレーズがとても印象的に残っています。福田総理が就任してから“あ~そうなんですか”“そのうち何とかなるでしょう”“何かやることあるのですか”など、言葉そのものの記憶は曖昧ですが、他人事発言が多い印象があります。今回の発言は、他人事発言とも違い、自分の都合発言ですが、どうも、総じて、国民感覚が分かっていないんでしょうね。発言の真意は分かりませんが、自民党の既... Fri, 25 Apr 2008 11:05:26 +0900 日記 preseek_shibata http://gyousei.preseek.org/article/14397886.html 高齢者保険料、免除と知らずに？ 山形の無理心中（2008年4月24日21時09分：アサヒ・コム） 山形市岩波で２０日、無職長橋安男さん（５８）が母キミ子さん（８７）と無理心中を図ったとされる事件で、安男さんは近所の人に「後期高齢者医療制度で保険料が天引きされ、生活が大変」と話していたが、実際は今年９月まで保険料は免除の対象で、天引きは始まっていなかったことが２４日、わかった。制度の説明が十分に伝わっていなかった可能性が高いとみられる。 保険料を徴収する山形市によると、キミ子... Fri, 25 Apr 2008 11:04:44 +0900 日記 preseek_shibata http://gyousei.preseek.org/article/6000323.html 先日、“相続プラザ”オープンの記念セミナーに行ってきました。相続プラザとは、縦割りになりがちな相続の業務を横断的にサポートする窓口です。ご相談には、ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会が認定する相続のプロ“相続アドバイザー”が対応いたします。相続という言葉から連想するのは、大地主さんが亡くなった時、多額の相続税が発生し、相続税の支払いのために、土地を売るとか。相続税を軽減するために、アパートを建築するなどのイメージです。しかし、実際は相続税の課税対象になるケースは全体の4.2％。25人に1人の割合です。相続税が発生する（しそうな）方には、税理士さんがいたり、節税対策の営業がきたりと、サポートする方もいます。この相続プラザでは、残り95％の相続税の課税対象に... Fri, 19 Oct 2007 17:55:22 +0900 日記 preseek_shibata http://gyousei.preseek.org/article/4538598.html 生産緑地法では、市街化区域内にある土地のうち、公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に適した土地を“生産緑地”として都市計画に定めることができるとしています。生産緑地は行政側からの一方的な指定ではなく、権利者全員の同意により申請するものです。生産緑地の最大のメリットは、本来、市街化区域内であることから宅地並みの固定資産税等が農地として安くなることです。しかし、デメリットとして、営農が原則であるこ... Sun, 01 Jul 2007 07:00:00 +0900 一般知識 preseek http://gyousei.preseek.org/article/4538469.html 農地法は耕作者の地位の安定と農業生産力の増進とを図ることを目的としています。農地法による農地等は以下のように定義されています。農地等：農地及び採草放牧地農地：耕作の目的に供される土地 → 現況にて判断（地目ではない）採草放牧地：農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供される土地農地法では、所有権の移転などの権利移動や農地以外への転用をする際、農業委員会または都道府県知事の“許可”が必要であるとしています。ただし、市街化区域内での転用や権... Sat, 30 Jun 2007 14:23:43 +0900 一般知識 preseek http://gyousei.preseek.org/article/4531487.html 不動産売買に限らず、相続でも、測量（≒土地の特定と正確性）は、とても大事なことです。しかし、相続が発生した後に測量をしようと思っても、いろいろなマイナス要因がある。相続対策と言えば節税対策というイメージがあるが、納税資金の準備、揉めないようにするのも、相続対策として大事なこと。境界紛争（対隣接者、相続人間）にならないために、相続対策の基本として、資産の把握≒生前測量はとても重要になってくる。［生前測量のメリット］１．将来の境界紛争が防げる。 → 境界を知らない人（相続人）だと... Fri, 29 Jun 2007 17:47:35 +0900 一般知識 preseek http://gyousei.preseek.org/article/4515993.html 境界には、公法上の境界（筆界）、私法上の境界（所有権界）、現状の境界がある。地球上に一人しかいなければ境界でもめることはないが、複数いればもめる。境界線は感情線（勘定線）とも言い、諸刃の剣でもある。１．筆界明治6年の地租改正により土地を人為的に区分けした際、一区画毎の土地に地番という番号をつけた。表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた2以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。なお、境界線には広さと... Fri, 29 Jun 2007 01:00:00 +0900 一般知識 preseek http://gyousei.preseek.org/article/4515437.html 等価交換とは、土地所有者の土地の上に、デベロッパー等が建築工事費等を負担して中高層耐火共同住宅を建設し、それぞれの負担割合に応じて竣工したマンションを取得する事業方式。例：5億円相当の土地 → 一戸5,000万円のマンション20戸が竣工 → 10戸を地主が取得等価交換の最大のメリットは、不動産譲渡税の課税を繰り延べ（※）と所有地の新しい建物に住めること。※繰り延べを受けるためには、等価交換の条件をクリアする必要がある。課税を繰り延べるとは、等価交換時の土地等の譲渡利益に対して... Thu, 28 Jun 2007 19:42:41 +0900 一般知識 preseek