不動産屋の相続勉強日記

１年間の死亡者数は約100万人。そのうち、相続税の申告をする必要がある人は4.5万人。税理士さんの登録数は約7万人なので、単純計算で、税理士さん一人当たり相続税申告を担当するのは年0.6件。年数件〜数十件を担当される税理士さんもいらっしゃいますので、相続税の申告を一切手掛けない方も相当数に上ります。

不動産屋でも、売買、賃貸、自宅用、事業用、種別ごとなど、その専門は多岐に渡り、携わっていないと専門外は分からないということがあります。税理士さんも同じですね。税理士試験は、必須と選択で5科目に合格すれば資格が取れますが、そのうち“相続税”は選択科目になり、勉強すらしたことがないという方もいます。同じ税金のことですから、一般の方よりは理解あるとは思われます。しかし、依頼するなら、やはり“相続に強い税理士”さんにすることをお勧めします。

（税理士さんも、相続は専門外ですからと言えばいいのですが、知識で売っている商売なので、分からない、知らないというのは心情的に言いづらいのでしょう。でも、依頼者のことを考えたら、専門外で迷惑を掛けることを避けるのが、プロだと思います）

相続税を申告するにあたり、相続財産を評価することが第一歩になります。日本の相続では、財産の大部分を土地が占めます。現金・預金などは誰が評価しても一緒ですが、土地の評価は担当する方によって、大きな違いが出ます。

土地を評価する基本方式は、路線価方式と倍率方式の二種類があります。

・ 路線価方式
国税庁から出される路線価（道路に面する土地の単価）に面積を乗じて計算。
路線価は“理想的な土地の単価”を出しているため、諸所の事情を考慮します。

・ 倍率方式
　　路線価が算出されていない地域に適用。固定資産評価に国税庁の定めた倍率を乗じて計算。
　　もともとの評価が個別要因を考慮していないこともある。

このように、土地の評価は路線価や固定資産評価を基にして算出されますが、ここをそのままで行くか、何かしらの減価要因を見つけて評価を下げるかは、担当者の力量によって違ってきます。

ただ、減価要因と言っても、税務署に対する説得力がなければ意味がありません。また、どうしても減価要因が見つからない場合もあります。

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路線価による土地評価は、どの土地も画一的な評価になるため、それぞれの土地ごとに個別の要因を考慮しなければ、実際の評価と異なる結果になってしまいます。

まず、地積を決定し、その後、奥行、間口、接道、形状などによって加算・補正をします。地積は実際の面積（実測）が基本ですが、大きな差異がない前提で公簿（登記簿）の面積を採用します。しかし、売却や分筆する際は実測面積になります。

※ 不動産登記法の改正（H17）により、分筆する際には、全体測量・残地測量まですることが義務化され、また、実際の面積と公簿の面積に違いが生じた際は、地積更正登記が必要になります。この影響により、時間・費用が余計に必要となり、財産評価が上昇することもあります。（ので、できれば生前に対策を）

≪画地調整≫

１． 奥行価格補正
　　奥行距離に応じた奥行価格補正率を乗じて算出。
　　式）正面路線価×奥行価格補正率＝土地評価単価

２． 側方路線影響加算
土地が角地もしくは準角地の場合に適用。
　　式）１の評価＋側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率＝土地評価単価

３． 二方路線影響加算
土地が正面と裏面で路線に接している場合に適用。
式）１の評価＋裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率＝土地評価単価

４． 間口狭小補正
　　路線に接する距離が短い場合に適用。
　　式）１の評価×間口狭小補正率＝土地評価単価

５． 奥行長大補正
　　間口のわりに奥行が長い場合に適用。
　　式）１の評価×奥行長大補正率＝土地評価単価

６． 不整形地補正
　　正面路線から見て正方形、長方形になっていない場合に適用。
　　式）かげ地割合（想定整形地面積−不整形地面積）／想定整形地面積・・２
　　　　２に対する不整形地補正率×路線価＝土地評価単価

７． 無道路地補正
　　道路に直接接していない場合に適用。
　　式）無道路地を接道義務が果たせる不整形地とみなして計算・・３
　　　　無道路地であることの媒酌を計算
　　　　　A：路線価×接道義務を果たすために開設した通路の面積・・Ｘ
　　　　　B：３の評価×40％・・Ｙ
　　　　３−（ＸかＹのどちらか低い金額）＝土地評価

８． がけ地補正
　　通常の用途に使えない部分がある場合に適用。
　　式）１の評価×がけ地補正率（方位により）＝土地評価単価

９． 広大地補正
　　通常の用途に使うには、あまりにも面積が広い場合に適用。
　　式）正面路線価×広大地補正率＝土地評価単価

※ 正面路線→路線価が高い方、側方路線→路線価が低い方
※ 各補正・加算の率は、土地が属する地区ごとに変わる。
※ 想定整形地とは、正面路線に対して対象地全域を囲む整形地
※ 接道義務は各地方公共団体により異なる

この他にも、土地の状態・権利などにより、減額されることがあります。

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生前に相続対策をするのも、相続開始後に相続手続きをするにも、まず、しなければならないことが、相続財産の特定と相続人の把握・確定をすることになります。

相続人全員ではない遺産分割協議は無効であり、登記申請時に未知の相続人が出てくると、一切手続きができなくなり、やり直しになります。

◆ 相続開始次期の確認

相続は相続開始時点の法律を適用するため、相続開始がいつなのかを確認し、昭和23年1月1日の現行民法が施行する前か後かを見ます。（昭和22年5月3日の応急措置法の前か後か）

◆ 法定相続人の確認

現行民法では、法定相続人を次のように定めております。

第一順位：配偶者と子（代襲相続は直系卑属）
第二順位：配偶者と直系尊属
第三順位：配偶者と兄弟姉妹（代襲相続は兄弟姉妹の子まで）

先順位の法定相続人がいる場合、次順位は法定相続人にはなりません。

◆ 放棄、欠格、廃除

・ 相続放棄

家庭裁判所の相続放棄申述受理証明書にて確認できる。代襲相続はなし。

・ 相続人欠格

戸籍には記載されないため、裁判の判決謄本等にて確認する。代襲相続あり。

・ 相続人廃除

戸籍にて確認できる。代襲相続あり。

◆ 代襲相続

相続人が死亡、欠格、廃除の場合、同一順位で被代襲者の相続分を相続する。複数名いる場合は、さらに均分される。なお、養子縁組前の養子の子は代襲相続人にはならない。

◆ 相続開始後の相続人死亡

相続開始後（Ａ）に相続人が死亡した場合、代襲相続ではなく、相続人の地位を相続するということで、相続人の相続人が（Ａ）の相続手続きに入ります。（代襲相続なら子だけだが、相続人の相続人は配偶者も入ることもありえる）

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ドラマなどで弁護士に依頼するシーンがありますが、その中で“うちは民事が専門だから”ということで断るシーンを見ることがあります。また、不動産業界でも、賃貸または売買専門、さらに、買う側、借りる側、売る側、貸す側に強いなどの特色があったり、自宅または事業用が強いとか、狭い地域が強い、広域に強い、さらに、土地に強い、マンションに強いなど、各業者により特色・強みが異なります。

これは税理士の世界でも同じことが言え、法人税・所得税が強い、資産税・相続税が強いなど、税理士ごとに特色・強みが異なります。どの業界でも同じ業界で仕事をしているのですから、一通り事務・業務はこなせます。しかし、相続のための税理士を選ぶなら、相続に強い税理士を選ぶべきです。

◆ 選ぶポイント

・ 書類や資料の説明や請求がすぐにきたか
・ 相続税納税額の概算を早め（2ヶ月程度）に出してくれたか
・ 現場を実際に見て回り、質問や確認をしてくれたか
・ 不動産の知識があり、個別事情の配慮や、資料を参考にしてくれたか
・ 実務経験が多く、相続時のポイントやリスクなどを説明してくれたか

はっきり言って、これらの内容を全て、ひとつの専門職（税理士）がこなしきることはできません。すべてをこなすスキルではなく、このポイントについて、各専門職と連携して対応するネットワークやコーディネートができるかどうかになります。

◆ 相続に必要な専門職

・ 税理士（相続税）
・ 土地家屋調査士（土地の測量、分割、確定）
・ 司法書士（相続人の確定、不動産登記）
・ 不動産業者（不動産の評価、事情、売却）

※ 弁護士は、争いという法律の分野になります。争いがないうちに弁護士さんに頼ると、法律的な見方が強くなり、かえって争いの方向に進むことがあります。（人間味より法的・理屈になりがち）

これらの“相続に強い”専門職を個別に探し、手配していくのは、かなり大変な作業になります。この専門職の中から誰かを中心としてコーディネートしてもらうか、これら全てをコーディネートする相続専門家に依頼するのがベターかもしれません。

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１． 財産分けでもめないための対策

法定相続は“平等”ではあるが“公平”ではない。この隙間を埋めるのが遺言であり、その中の“付言事項”が、遺留分・減殺請求に効果が出ます。

相続争いというと“（プラスの）財産”を引き継ぎ、奪い合うイメージがあるが、実際には、不良資産や借金などのマイナス分を押し付けあうという相続争いもある。全てを清算してみたらマイナスということであれば、放棄するということで全員一致するが、トータルはプラスだけど、誰も引き取りたがらない資産があると、遺産分割協議は難航することになる。

借金は、遺産分割に馴染まず、債権者側の承諾がなければ、法定相続分で相続することになるので、借金の相続を考慮した分割ができるようにしておく。

２． 円滑な納税のための対策

相続税は現金一括払いが原則であり、円滑な納税のために、納税の資金準備をする必要がある。

・ 納税を見据えた遺産分割（ができるように、納税資金用の資産を準備）
・ 生命保険の活用
・ 不良資産の生前売却（売却の諸費用で節税対策にも）
・ 資産組替え

３． 相続税を少なくする対策

資産規模を維持しながら、収める相続税を少なくする。

・ 現金を評価の低い資産へと組み替える（資産組替え）
・ 贈与などで資産を移す（納税対策にも）
・ 生命保険の活用（納税対策にも）
・ 養子縁組などで基礎控除引き上げ、税率引き下げ

この相続対策は上記の順番が大切であり、それぞれの対策が相互に反発することもあるので、総合的な見地からみること、本質を見極めることが大事になります。

すべてを完璧にという対策はまず無理であり、どこを捨てて、どこを得るか、欲張らずに行うことが相続を成功へと導きます。

基本は、どう分けて、どう納めるのか、それが結果的に節税対策にも繋がります。

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相続人を確定・推定するために、戸籍を死亡から出生まで遡り、確認していく必要があります。戸籍では、相続人の特定（配偶者、直系卑属、直系尊属、兄弟姉妹）の始まりから、代襲相続の有無、認知・廃除の有無、養子の有無が確認できます。

なぜ、出生時まで必要かと言えば、新戸籍の編成時に除籍者が移記されないため、出生まで遡り、除籍者の中に相続人の資格を持つ人がいるかいないかを確認する作業が必要になります。

この相続人確定作業で戸籍を辿る場合、見落としがあってはいけないので、司法書士に依頼することをお勧めします。

◆ 現行法戸籍（昭和23年1月1日〜）

戸籍の編成基準：夫婦親子１戸籍（１つの夫婦と氏を同じくする子）

結婚などの新戸籍編成原因があった場合、新しい戸籍が誕生します。逆に親から見れば、子が結婚すると親の戸籍から除籍されることになります。

この他にもいろいろな戸籍編成原因、除籍原因があるため、様々な事由により、戸籍が枝分かれしていくだけ、“これ以上相続人が増える可能性はない”と言い切れるまで、相続人を確定・推定する作業は深く広く進んでいきます。

◆ 戸籍を辿る例

・ 現在戸籍：戸籍事項（平成6年法務省令･･による改製）
　　　　　　　　→　同一戸籍に子が一人　→　直系尊属、兄弟姉妹の可能性はなくなった
　　　↓（改製される前の戸籍へ）
・ 改製原戸籍：戸籍事項（・・より転籍）
　→　養子と結婚による除籍者（子）、配偶者死亡　→　子が二人増
　　　↓（転籍前の戸籍へ）
・ 転籍前の戸籍：戸籍事項（昭和32年法務省令・・につき改製）
→　前配偶者との子が結婚により除籍　→　子が一人増
　　　↓（改製される前の戸籍へ）
・ 旧法戸籍：戸籍事項（家督相続）
　　　↓
　　出生まで確認完了

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契約者：保険料を支払う人
被保険者：保険の対象になる人
受取人：保険金を受け取る人

生命保険は契約形態により、課税される税金の内容が変わります。被相続人（亡くなった人）を被保険者とした契約の場合、次の三種類に分かれます。

１） 契約者：被相続人　受取人：相続人　→　相続税
２） 契約者：相続人　　受取人：相続人　→　所得税
３） 契約者：相続人　　受取人：契約者以外の相続人　→　贈与税

３の贈与税になる契約形態は、特別な事情？がない限り、使われるケースは少ないと思います。

◆ 生命保険の非課税枠（死亡退職金も同じように扱われます）

500万円　×　法定相続人の数　＝　非課税

この非課税枠を超えた生命保険金（死亡退職金）は“みなし相続財産”とされ、相続財産に参入されます。（相続税課税対象）また、受取人が相続人以外の場合は、非課税の適用がありません。

◆ 生命保険の活用

生命保険の受け取り金は、遺産分割ではなく、保険金の受取人と指定された人が受け取れます。また、民法上の相続財産ではない（ので、みなし相続財産）ため、（民法上の相続財産を）相続放棄した人も受け取ることができます。

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相続財産は、原則として相続開始時の時価で評価します。上場株式や預貯金などは簡単に分かり、不動産のうち建物は、市町村で個々に評価してある“固定資産税評価額”のため、評価はすぐに分かりますが、土地と非上場株式（いわゆる中小企業のオーナー）は評価が複雑で難しくなっております。

◆ 土地の評価

まず、土地の評価は筆（土地の区分）単位ではなく、利用単位（複数の土地を同じ用途で使う）で評価します。評価方式は路線価方式（主に市街地）と倍率方式（主に郊外）とがあります。

路線価とは、市街地の道路ごとに付けられている“路線に面する敷地の標準的な評価額（1?u）”で、税務署に備え付けられている路線価図にて確認できます。現在はインターネットを通じても確認することができます。

◆ 路線価の加減算

路線価に土地の面積を掛けた価格が評価額となりますが、実際の評価（時価、取引価格）は、土地の形や大きさ、道路方位など様々な要素により異なります。相続税の評価は時価を原則とすることから、路線価により算出された評価額から、時価に近づけるための加算や減算をします。

加算・減算項目：奥行き、形、間口、崖、角、複数路線に接道など

◆ 利用形態による修正

土地の利用形態によっても、評価は異なるため、上記の計算により算出された評価額（※）から利用形態により評価を修正します。

※ 通常の評価は自用地。自用地とは自宅や駐車場、更地など

・ 貸宅地（いわゆる借地）　→　自用地　−（１−借地権割合）
・ 貸家建付地（アパート用地）　→　自用地　−（１−借地権割合×借家権割合）
・ 借地（借りている人）　→　自用地　×　借地権割合
・ 私道　→　不特定多数の通行ならゼロ、特定人の通行のみなら30％
・ その他　→　セットバック、高圧線下、都市計画予定地などは個々に修正

※ 貸家建付地は、土地と建物の所有者が違う時は適用されません。

◆ その他

アパートなど賃貸している建物は、固定資産税評価額の70％（大阪の一部は除く）
非上場株式は、純資産価格方式、類似業種比準価格方式、または、その併用

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相続税対策の基本のひとつが、相続財産の評価を下げることです。しかし、多くの方が錯覚しているのが、“借金をすればプラスの財産と相殺されて評価が落ちる”という認識です。

借金と財産評価の例

現在の資産：資産（プラス）2億円と負債（マイナス）1億円　→　課税価格1億円

この資産構成で、銀行から1億円の借金（マイナス資産）をすると、プラスマイナス“0”になって、課税価格ゼロだから相続税もゼロ？

借金したということは、現金1億円がプラスになったということですから、資産構成は、プラスが3億円、マイナスが2億円で、課税価格は1億円のままです。

借金して、そのお金を自分（被相続人）のために使ってしまうなら、プラスの資産が増えないので、課税価格は減少し、相続税も減ります。しかし、相続する資産そのものも減少することになります。生きている間を有意義にということであれば、これでも良いのですが。

また、逆パターンとして、上記の資産構成で資産から借金を返してしまっても、プラスが１億円、マイナスがゼロで、課税価格は1億円です。このケースでも相続税は変わりません。

上記の資産構成で、借金で得た現金1億円で1億円のアパートにしたら、現金から固定資産税評価額に変わるだけで、相続財産の評価減になり、さらに賃貸物件であることから借家権分が差し引かれ、さらにその敷地も貸家建付地として評価減になります。

資産価値をそのままに、相続税を減らすのは、借金そのものに意味があるのではなく、借金で得た現金を相続税評価の低い資産に組み替える“資産組替”によって生じるのです。

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不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得として課税されます。不動産売却の利益は、売った金額から取得費や売却諸費用を除いた金額になりますが、この取得費に相続財産を譲渡した場合の特例として、相続人が相続で取得した不動産に占める相続税の金額を取得費に加えることができます。

売却金額　−（取得費　＋　相続税　＋　売却諸費用）＝　譲渡所得

◆ 相続税取得費加算の要件

・ 譲渡する資産は相続で取得した物に限る
・ 相続税申告期限から3年以内の譲渡に限る（相続開始から3年10ヶ月以内）
・ 土地は相続で取得したすべての土地に対する相続税になるが、建物は譲渡した物だけ

この特例は、相続税に払うためなどという売却の目的の制限はなし。しかし、周りには“相続税を払うのにお金がなくて”などと言えたり、勝手に思われるため、不動産（特に土地）を売るには絶好のチャンスになりやすい。

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