不動産屋の相続勉強日記

福田総理が提唱し実現に向けて行動していた“消費者庁”ってどうなるんでしょうね。

さて、消費者を守るための法律として消費者契約法があります。不動産取引に関わらず、広範囲の契約行為に対し、経験と知識を持つ事業者と持たない消費者の力の格差による不当な被害を救済するために設けられました。

不動産取引では、宅地建物取引業法という消費者を守るために不動産業者の営業活動を規制する法律があります。業法の場合、規定されている内容に抵触するかどうかという具体的な行為で判断するのに比べ、消費者契約法では、結果を見て判断するという違いになると感じられます。

違う表現をすれば、業法は不動産取引に特化していることから具体的な内容を細かく規定できるのに対し、消費者契約法では広範囲な業種を対象とすることから抽象的な規定までとなっている。

さらに違う表現をすれば、業法では業界の仕組みから営業活動内容まで規定し契約前の部分を中心として制御しているのに対し、消費者契約法では契約そのものと契約後の取り扱いで制御している。

法律家ではないので一部不適切な表現もあるかもしれませんが、現場の感覚ではこのような感じを受けています。

消費者契約法の基本的な部分は、相手が事業者であるとき、事業者の行為により、消費者が誤認・困惑したとき、契約の申込・承諾の意思表示を、取り消せる、という“取り消し”行為と、消費者の不利益になる条項は“無効”になるという点です。※相手が事業者でないとダメです、契約そのものの取り消しもできると思われます。

第一条 この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

ここで言う事業者の一定の行為とは以下の通りです。

・不実告知（事実と違うことを伝える）
　例：築10年の建物を築５年と伝える、など

・断定判断の提供（不確実なことを断定して伝える）
　例：将来必ず値上がりする、など

・不利益の不告知（不利なことを伝えない）
　例：隣地に嫌悪施設の計画がある、など

・困惑行為
　例：不退去、監禁、威嚇など

これらのことを重要事項に関して行うと消費者契約法の対象になります。ここでいう重要事項と宅建業法での重要事項説明とは異なります。消費者契約法でいう重要事項は、契約を締結するか否かの判断材料になるかどうかで決まります。

例えば、宅建業法での重要事項説明違反があったとしても、消費者契約法でいう重要事項にあたらないということもありえます。※重要事項説明違反として業者は処罰されますが。

なお、契約が取り消されるということは、最初からなかったこととして取り扱われるので、契約そのものが前提条件の仲介手数料請求権もなくなります。

この契約が取り消せるのには期間が定められており、一定行為を知ってから６ヵ月以内、かつ、契約をしてから５年以内でないと行使できません。また、善意の第三者に対しても行使の影響は与えられません。

このように、不動産取引においては宅建業法、さらに消費者契約法で、消費者の利益を守っています。しかし、行政側は、事業者側を厳しく見ていることに加え、一方的に守ってもらおうという消費者の甘えた考えを許容しているわけではなく、自己責任という部分も同法で明確に記載しております。

第三条　２　消費者は、消費者契約を締結するに際しては、事業者から提供された情報を活用し、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容について理解するよう努めるものとする。

この条文では、消費者も騙されないように勉強しろ、考えろと言っています。いろいろな法律で被害にあった場合の規定はありますが、被害に遭わないことがなによりなのですから、自分で自分の身を守ろうという意識は必要です。

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瑕疵担保責任という言葉は、不動産や住宅に関わる取引で使われることがほとんどだが、瑕疵担保責任そのものは民法で規定されたもので、不動産・住宅に限られたものではない。

第570条　売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

第566条要約：買主は売主に対し、契約の目的が達せられない場合は契約の解除（契約が解除できない場合は損害賠償のみ）、または、損害賠償や代金減額の請求ができる。ただし、瑕疵の事実を知ってから１年以内に行使しなければならない。

※新築住宅は住宅品質確保促進法や住宅瑕疵担保履行法、事業者が売主の場合は消費者契約法など、民法外の規定もある。

隠れた瑕疵とは、その瑕疵を知らず、通常払われる注意では知ることを得ない瑕疵であり、瑕疵を知っていた、普通の注意を持っていれば知り得た場合は、瑕疵担保責任は生じません。

この瑕疵には、性能や形、数量などの物理的な瑕疵の他、法律的な制約で目的が達せられないという法律的瑕疵や、事件事故などの心理的瑕疵も含まれます。

規定では、上記のような瑕疵で契約の目的が達せられない場合は契約の解除ができるとなっております。“目的が達せられない”と限定しておりますので、修理等で対応できれば解除はできません。この契約した目的は、相手方に明示しておく必要はなく、目的物の一般的な目的であれば足ります。

契約の解除となった場合、代金と目的物を返還し合い、この契約で損害が生じていれば賠償を請求することができます。（民法545条）

損害賠償は、瑕疵の部分（及び実害？）までであり、目的物全体に対して、それから受けられる利益までは認められない。これが買えたらこんなに良かったのに、というのはダメということ。

一般的には金銭でのやり取りで行われることが多いと思われるが、瑕疵を修復するということで結果的に損害を賠償したということにもなります。

この瑕疵担保責任を負うか負わないか、負うとしても規定ではなく別途期間を定めることもできます。ただし、売主が不動産業者の場合、宅建業法で定められた期間（２年）より短くすることは無効です。

また、瑕疵担保について売主が知っていて隠していた場合は、免責にはならず、責任が生じます。さらに、それを捻じ曲げて（嘘）伝えた場合は、詐欺になります。※詐欺行為で契約してしまった場合は、契約の解除・損害賠償請求ができます。（民法96条）

≪瑕疵担保実例≫
・擁壁に耐力上の問題があった
・山林が保安林で利用に制限があった
・がけ条例に抵触することが分かった
・マンションパンフの眺望や日照の抽象的な性能・・非該当
・高性能サッシでの具体的な防音性能
・買主が知り得たが、悪意はなく、かつ、重大な瑕疵
・地中埋設物（ただし過大な費用）
・日照目的の購入、売主の間違った説明・・瑕疵ではないが錯誤で解除
・本件建物内での自殺
・道路向かいに暴力団事務所（同じマンション内でも同様）
・取壊し予定の違反建築の建物・・非該当
・解体した建物での自殺があった土地・・非該当（要件や事情も考慮）
・上記と同じだが殺人事件があった土地・・該当
・建物内にコウモリが棲息していた

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民法及び判例では、数量指示売買とは、当事者において目的物の実際に有する数量を確保するため、その一定の面積・容積・重量等を売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金が定められた売買をいうとしています。

数量指示売買そのものは一般的な事柄であり、不動産に限ったものではありません。また、土地や建物を数量や容積・重量で取引することは現実的にはありませんので、面積に焦点を絞ったものになります。

さらに建物に関しては、取引対象になることや価値が評価される場合、比較的新しい建物であることが多く、その場合、建築確認の設計や登記の面積が大きく異なることが少ないことから、土地の取引で主に行われます。

数量指示売買となるのは、一定の面積があることを条件に取引され、面積の単価に乗じて価格が算出された場合です。このことから、実際の土地の面積を測って取引するという実務上の形態から実測売買と言われます。（業界では、数量指示売買という言葉を使うと、おそらく、？という反応をされ、実測売買というとすぐ理解されます）

この数量指示売買（実測売買）となる場合、不動産売買契約書に、「実測により面積に増減があったときは、1�u当たり‥万円で清算する」といった約定事項が記載されます。

このような記載がなく、公簿や測量図の面積が記載されただけであれば土地の内容を表示したに留まり、実測売買とはなりません。または、公簿売買とし面積の増減があっても清算しないという記載があれば、公簿売買となります。

ただし、公簿面積よりも実測の面積が小さいケースで、実測売買である記載がなくても、公簿売買である説明や条項がなく、買主が実測することを求めた事実があり、単価を基準にした価格交渉があったことから、実測売買（数量指示売買）と認めた判例もあります。

この場合、民法の規定により、瑕疵担保の取り扱いと同様に、代金減額、損害賠償、解除（面積が小さくて利用できない場合など）の請求ができます。瑕疵担保と同様、事実を知ってから１年以内の請求に限ります。

逆に、実測の面積が公簿面積より大きい場合、売主側より代金増額請求ができるかというと、法的にはできないとなっております。（不足していた場合の買主側の権利した記載がない）

民法第565条：〜、数量を指示して売買をした物に不足がある場合又は物の一部が契約の時に既に滅失していた場合において、買主がその不足又は滅失を知らなかったとき〜

現実の取引では、既に公簿として登記されている土地の場合、公簿を基準とした公簿売買になることが一般的です。この際、公簿面積の基になったのは何なのか、実際の土地がどのような状況に置かれているのかから判断し、公簿売買と実測売買の見極めをしなければなりません。

ごく最近の近代測量の測量図が完備されており、公簿面積と実測面積が大きくことなることはないだろうと思われれば、公簿売買でも良い。逆に測量図がない場合や測量図が古くて信頼性に欠ける場合は、実測売買にした方が良い。

※取引の中での実測売買の場合、面積が大きくなった際に売主が代金の増額請求をできるような取り決めが多いが、これは取引での約定を尊重しているもの。このような取り決めがない場合は売主に代金増額の請求がないとしているまで。現実では、感情ある人間同士の取引になるため、法律的な根拠を主張し、減額ありの増額無しという取り決めでは売主が感情的に納得しないと思われる。公平に面積×単価での清算にする方が円満になる。

また、公簿売買と実測売買の中間的な取引も行われることが多い。これは、公簿売買であり代金の清算はしないが、実測の実務だけは行い、面積に関してすっきりさせるというもの。

これらのことに関し、土地や売主の状況、感情的な部分、取引の代金そのものや不動産相場など、微妙な兼ね合いを考慮しながら、バランスよく取りまとめていくことになる。

自分の都合の良い部分だけを取って主張すること、小さく勝って大きく負けるということにも成りかねないので、ご注意を。

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新しい住宅を購入する際、現在の自宅を売却してその資金を購入代金に充てるというのが、買い替えの場合の一般的な資金計画です。※最近、自宅は売らなくても新しい家は買えるので、賃貸し家賃収入を得て新しい家の住宅ローン返済に充てるという強者も増えてはおりますが。

この場合、自宅を売却する方法として、不動産会社に仲介を依頼し市場に売り出すケースと、不動産会社に買い取ってもらうケースがあります。新しい住宅を購入するために買い取ってもらうことを下取りとも言います。※単純に買い取ってもらう場合は買い取りとし区別しています。

仲介として市場に売り出した場合、買い取り・下取りよりも高く売れることが予想されますが、想定した価格で売れるのか、果たして売却そのものができるのか、と不安定な状態になるため、少し安くなっても買い取り・下取りをしてもらい、売却額を確定して安心を得るという場合にこのような形を選択することになります。

下取りで売却する場合の形態として、新しい住宅の契約と自宅売却の契約の二つの契約になる売買契約併存型、自宅を新しい住宅の代金の一部として引き渡す代物弁済型、新しい住宅と自宅を交換し差額を交換差金として支払う交換契約型の三形態があります。

代物弁済型、交換契約型は一つの契約でまとまっておりすっきりしているのですが、不動産取引の契約形態として、交換契約そのものや、不動産を代金の一部にするという形態が、日常なかなか行われず、不動産会社側に取り扱いへの抵抗感があり、売買契約併存型で行われていることが一番多い。（と思われる）

※日常慣れていない取引形態と複雑煩雑にはなるが慣れている取引形態のどちらがいいのかということ。

どの形態でも自宅の売却代金を新しい住宅の購入代金に充てるという目的は同じであり、特段と何事も起こらなければ、どれを選択しても問題はない。

しかし、解約の事態になった場合、どのような取り扱いになるかは注意が必要である。

新しい住宅の購入と自宅の売却が一つの契約でまとまっている代物弁済型や交換契約型は、単純にその契約で取り決められたままで、複雑なものではない。

売買契約併存型の場合、それぞれの契約は別個独立しているため、一つの契約が解約になったとしても、もう片方の契約が当然のように解約になるわけではない。

しかし、新しい住宅を購入するために自宅を売却するのであるから、新しい住宅購入の契約が解約になれば、自宅売却の契約も解約になるのが自然であることから、反対の契約が解約されれば、当該契約も解約になるという合意（契約書へ明記）すべきである。

※どちらかの契約が解約になっても、双方が合意すれば反対側の契約は生かしてもよい。お金の用意が別途できたから自宅売却の契約は解約し新しい住宅購入はそのまま、など。（売主側が自宅の転売益を見越して新しい住宅の値引きをしたというケースもあり、単純にはいかないでしょうが）

※さらに複雑になるのが、下取りをした不動産業者が第三者への転売契約をしていた場合である。転売契約をすることそのものは認められており、こうなると現実的に自宅売却を解約するには大変な作業になる。

民法第545条　当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。

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道路に接していない土地（袋地）を利用するには、道路から入り道路へ出るために、どこかしらの土地を通る必要があります。民法では、その袋地を囲っている土地の上を所有者の承諾なく通行することを認めています。

第210条　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

他の土地を通行する際は、通行させてもらうという状況であるので、通行する土地で一番差し障りのないような通行になり、通行料を払わなければなりません。

第211条　前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない。２　前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設することができる。

第212条　第210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のために生じた損害に対するものを除き、１年ごとにその償金を支払うことができる。

ただし、土地の一部（道路に接しない奥）を売却し、新しく袋地を作ってしまった場合、その袋地の人が通れるのは、もともと一体となっていた土地だけになります。通行料は不要。

第213条　分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない。

ここでいう通行とは、利用者が歩いて通行することが前提であり、車の通行を利用者の権利としては認めていません。（所有者が認めてくれれば別）

通行権そのものは上記のように民法で守られていますが、これをより強固にする手段として地役権を設定することができます。地役権とは、自分の土地のために他人の土地を利用する権利で、登記により示すことができます。

この通行権は、最低限の生活のためを前提としており、生活施設（電気、水道、ガス、下水など）のための利用は認められるケースもあるが、建物を新築する際に必要な建築基準法の接道義務を果たすためにまでの権利は認められません。

このことから、よほどの特殊事情がない限り、袋地を購入する人はいないと思われ、不動産の評価としてもかなり低くなります。（住宅ローンも受けられない）

通行権が認められている対象地も、自分の敷地内を他人が通行し、生活施設の配管までされると、プライバシーの確保、敷地の利用、不動産の評価にマイナスが生じます。

これらのことから、どちら側の土地でも不動産取引は難しいものになり、現実的には袋地と通行対象地を一つの土地としてまとめていくしかありません。

しかし、現実的には、どちらかに片方を引き取る資力がなければならず、袋地所有者も二束三文になるなら意地になって売らないと頑張る方もいて、なかなか整理も進みません。

もともとはこのような土地を作り出してしまったことに問題があるのですが、過去を振り返っても仕方ない。このような土地に出会ってしまったら、慎重にご検討下さい。なお、土地や所有者に罪があるわけではないので、批判的なことは言わずに、黙って立ち去るのみです。

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不動産の権利と金銭を交換することが売買契約であることから、広く意味を捉えれば、不動産の売買も交換契約の範疇に入るかもしれない。不動産の実務では、不動産の権利同士を交換し合うことを交換契約とし、売買契約とは区別して表現しております。

民法第586条　交換は、当事者が互いに金銭の所有権以外の財産権を移転することを約することによって、その効力を生ずる。

権利の移転という点では売買契約と同じだが、異なることは金銭を用いず、不動産の権利を移転すること。不動産の権利は所有権に限らず、借地権や底地権なども対象になる。交換契約の基本的なことは売買契約と同じように扱われます。

第559条　この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。

貨幣社会が浸透した現在では、交換契約を行われることが少なく、不動産の実務を長年行っていても携わることが少ない。不動産交換契約書のひながたがほとんど存在してないこと、民法の条項も少ないことなどからもこのことが分かる。

不動産の交換契約として行われるのは、土地：土地、土地：建物、借地権：所有権などが考えられる。不動産の実務者としても、交換契約というとどうしたらいいのかと慣れないことから尻込みすることもあるが、売買契約と同じように解釈していくと、そう難しいものではない。

交換の場合で難しいのは、実務よりも、交換する対象の不動産それぞれの評価面での合意を得ること。売買の場合は一つの不動産に対して、売主買主それぞれの思惑と調整の結果、売買価格が決まるが、交換の場合、これが複数になる。

どちらの立場でも、自分が渡す権利を高く評価し、相手の権利を低く評価するのは自然な感情であり、これが一致することは、そう簡単ではない。

この際、それぞれの不動産評価に差が出た場合、評価の差額を金銭で清算します。これを交換差金と呼びます。

例：土地2,000万円←→土地1,500万円＋交換差金500万円

交換契約を取り扱った場合、仲介手数料は交換される権利の評価額（上記なら2,000万円）を基にして算出します。

なお、不動産を売却した場合で譲渡所得が発生した場合、所得に応じた譲渡税が課税されますが、同種類の特定の固定資産を交換した場合、交換の特例が適用されます。特例が適用されると譲渡はなかったという取り扱いになります。※諸条件あり、交換差金には課税

交換特例の注意点は、同種類（土地同士、建物同士）でないと適用外になること、譲渡する資産と同じ用途にすること、などです。

プロでもそうなのですから、なかなか交換契約に出会うこともないかもしれませんが、ないとは限らないのでご紹介してみました。

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路線価とは、道路に面した土地の評価額（1/1現在）で、相続税や贈与税の算定基準になる価格。公示地価は地価動向のため国土交通省が管轄であるのに対し、税金のために評価するため国税庁の管轄。公示地価の８割が目安と言われる。

実際の不動産市場との一致性は差し置いて、公示地価が実勢価格を示すということになっていることから、路線価を0.8で割り返してあげれば実際の土地評価に近づく。（それでも少し安めになる傾向がある）

道路ごとに評価額を出すため、ほとんどの土地の評価額を算出することができる点が、基準点のみの公示地価よりも優れている。ただし、道路方位などの諸条件を考慮せず、同じ道路に接すれば同じ評価となることから補正が必要。

この路線価が本日（7/1）が発表されたのですが、新聞記事などによると、伸び率が低下したものの３年連続上昇したとのこと。細かい数字を検証したわけではありませんが、公示地価も含め、公的な地価評価は、およそ１年遅れていると思われる。

発表された内容から逆算してみれば“昨年の同時期に地価上昇は続いたもののピークを迎えた”ということになる。弊社がある千葉県は浦安や市川などの都心隣接地以外は急上昇したわけでもないので、地価が下落した実感は小さいが、都内では地価の下落を如実に感じると不動産業者や鑑定士から聞かされることが多い。

地価というのは土地の価額（当たり前か）なので、土地や一戸建ての方が影響がありそうだが、ここ半年のニュースを見ていると、マンション分譲会社の方が影響が出ているように思える。（大手の大京やダイヤ建設が在庫値下げ処分を決めたなど）

建築資材の高騰に加え、地価の上昇が用地仕入れ費用を上昇させ、販売価格の上昇に繋がった。これに景気後退と物価や金利上昇による家計負担の増加による購買力の低下が重なり、販売不振に陥った。

このような市場や景気などの経済的な要素が主因であるが、副因には人口の減少、住宅ストックの増加（家余り）という社会的な要因がある。そして、この社会的な要因は経済的な要因以上に長く、ボディーブローのように効いてくるはず。

経済的な要因なら耐え忍んで、また日が昇るのを待つという手もあるだろうが、社会的な要因を考えれば、分譲事業は終焉を迎えているのであり、ストックを生かした中古市場が主役になる時代が幕開けしたのではないかと、この地価下落を見て感じている。

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先日の党首討論が各テレビで繰り返し放映されていますが、その中の福田総理の一言

“かわいそうなぐらい苦労しているんですよ”

このフレーズがとても印象的に残っています。

福田総理が就任してから“あ〜そうなんですか”“そのうち何とかなるでしょう”“何かやることあるのですか”など、言葉そのものの記憶は曖昧ですが、他人事発言が多い印象があります。

今回の発言は、他人事発言とも違い、自分の都合発言ですが、どうも、総じて、国民感覚が分かっていないんでしょうね。

発言の真意は分かりませんが、自民党の既成勢力？族議員？などからの圧力もあり、民主党の小沢代表もその辺は分かるだろうから、配慮してくれということかなと思います。

民主党の今回の対応が良いか悪いかは別として、政治的な圧力や配慮が、国民にとってなにが良いのかということを差し置いて優先されるのが感じられました。

党首討論の数日後、福田総理が主催して開かれた「桜を見る会」でも、“物価が上がるとか、しょうがないことはしょうがないのだから、耐えて工夫して切り抜けていくことが大事だ”という発言がありました。

また、出た、他人事発言。

耐えて工夫して切り抜けていくことは、言われなくても、そうする必要に迫られている。各自がそれぞれに対応しているなか、一国の総理に“しょうがねえだろう”と開き直られると腹が立つ。

総理であれば“ここまでやったので、皆さんの力も借りたい”というならまだ救われるのでしょうが、政治は何もしない、何も出来ないという姿勢では。

いろいろな話題で薄れてしまった年金問題を始め、後期高齢者医療制度での高齢者と現役世代の両者への負担増、物価高による家計の逼迫など、政治がやらなければ誰がやれるというのでしょう。

政治は頼りにならないので自己防衛で、というなら、暴論ですが、強制徴収の年金制度は廃止してもらいたい。支払っている年金保険料を各自で貯蓄する方が、まだましなのではと思う。

後期高齢者医療制度の率直な感想は、年を取れば取るほど、医療費負担は減少するものだと思っていたので、え？逆じゃないの？という感じです。※扶養からも外れるらしいので、現役世代の所得控除が減り増税になるかもしれません。

原油高による物価上昇は、いろいろなところで感じることができ、一発で致命的なダメージにはならないかもしれませんが、ボディーブローのように効いてきそうです。このままだと景気も悪くなりそうですね。原油高と物価上昇そのものは止められないかもしれないので、10年近く減少を続けている個人所得を伸ばす方向が欲しい。

今春の騒動は、ガソリン税の暫定税率を発端に始まりましたが、その余波は住宅を始め、いろいろな分野にも及んでいます。期限限定や特例などが多い複雑な税制を骨格が揺るがない仕組みで簡素化してもらいたいものです。

高齢者保険料、免除と知らずに？　山形の無理心中
（2008年4月24日21時09分：アサヒ・コム）

　山形市岩波で２０日、無職長橋安男さん（５８）が母キミ子さん（８７）と無理心中を図ったとされる事件で、安男さんは近所の人に「後期高齢者医療制度で保険料が天引きされ、生活が大変」と話していたが、実際は今年９月まで保険料は免除の対象で、天引きは始まっていなかったことが２４日、わかった。制度の説明が十分に伝わっていなかった可能性が高いとみられる。

　保険料を徴収する山形市によると、キミ子さんは制度導入の際に用意された激変緩和措置の対象だったという。キミ子さんは安男さんの被扶養者になっていたため、４〜９月は保険料が免除、１０月〜来年３月は９割軽減で、負担額は１８００円だった。その後も１年間は軽減措置の対象になる予定だった。市は制度の仕組みなどを広報などで説明、保険料の天引き対象者には徴収の通知を届けていたが、免除対象者には個別にその旨を知らせるなどの対応は取っていなかったという。

　安男さんは心中を図った２０日早朝、キミ子さんの健康状態などについて地区の民生委員に相談。腰痛で入院していた病院から５日ほど前に退院したキミ子さんに認知症の症状が現れ始めたと伝え、「（新制度で）保険料が上がったし、再入院するには医療費も上がり、大変だ」と話したという。

　近所の人にも、介護のために仕事を辞めた後はキミ子さんの年金を生活費にあてていて、保険料の天引きで生活が苦しいと漏らしていた。２１日には民生委員と、新しい医療制度で入院費がどうなるか、山形市内の病院に話を聞きに行く約束をしていたという。

このニュースを見て、とても悲しい気分になりました。国の社会保障が自殺へと追い込む、これじゃ、サラ金、闇金と同じじゃないか。弱者を守る政治が追い込んだことは、それ以上かもしれない。

違法うんぬんはあっても、自殺へと追い込むことでサラ金、闇金は社会的制裁を受ける。しかし、政治が行った場合、誰からも制御されることなく、堂々と合法的、強制的に行うことができる。自殺者を出すような制度が存在し適用されてもいいものなのか。

医療費の一割負担の部分はあっても、健康保険料の負担は要らないのではないか。現役世代が負担するか、税金で賄っても。道路への税源確保で荒れていますが、道路よりも社会保障、歳出を見直せば、後期高齢者負担分の保険料くらいは捻出できないものでしょうか。

なお、この制度は福田政権（安倍政権も）時代に制定されたものではなく、小泉政権時代のもの。また、この制度にしろ、貸金業者より謝金することにしろ、個々の事情があると思います。

また、5月からガゾリン税の暫定税率が復活しそうな気配でガソリン等の価格が上昇し、この影響で広範囲の物価上昇に繋がるでしょう。原油も上昇しており、電気・ガスも再値上げになるそうです。

総務省が発表した全国消費者物価指数も1.2％上昇しており、社会保障や税負担と重なって、これからますます厳しい家計環境になりそうです。

先日、“相続プラザ”オープンの記念セミナーに行ってきました。相続プラザとは、縦割りになりがちな相続の業務を横断的にサポートする窓口です。ご相談には、ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会が認定する相続のプロ“相続アドバイザー”が対応いたします。

相続という言葉から連想するのは、大地主さんが亡くなった時、多額の相続税が発生し、相続税の支払いのために、土地を売るとか。相続税を軽減するために、アパートを建築するなどのイメージです。しかし、実際は相続税の課税対象になるケースは全体の4.2％。25人に1人の割合です。

相続税が発生する（しそうな）方には、税理士さんがいたり、節税対策の営業がきたりと、サポートする方もいます。この相続プラザでは、残り95％の相続税の課税対象にならない方を主な対象にしております。

世の中、絶対という言葉が適用されることは少ないですが、人は死ぬということは絶対です。資産があろうがなかろうが、相続が発生することも絶対。相続手続きが必ず必要になります。

上記の例のように、相続に詳しい方が周辺にいればいいのですが、そうでない方は、誰に相談（依頼）していいのか分からない、安心して相談できる人が欲しい、まとめて相談できるとありがたい、という思いがあり、その思いに応えるのが、この相続プラザです。

相続プラザの主な業務

１．相続が発生したお客様の手続きの代行
２．様々な問題解決のお手伝い
３．いざという時に慌てない事前相談

詳しい内容は、相続プラザのサイトにてご確認ください。

以下にご紹介するのは、相続プラザ第一号店（花小金井）代表の内藤さんのコラムより抜粋したものです。

≪誤解≫

１．遺言を作ったら、もう自分のものじゃない。自宅やマンションも処分できないし、預金も使うことができない。

２．有効な遺言書がある以上、相続人同士の話し合いで、遺言書の内容と違う財産分けをすることはできない。

３．夫が多額の借金を残して亡くなりました。夫は、妻を受取人とする生命保険に加入していました。生命保険金を受け取ると相続放棄ができなくなる。

４．私は何ももらわず遺産分割協議書に署名捺印した。もし父に借金があったとしても、財産を相続した長男が責任を負い、私は借金を支払う必要はない。

５．相続についての相談は、弁護士さんか税理士さんだ。

以上、５つの例はすべて誤解です。

−−ここまで

私も相続アドバイザーに認定されておりますが、相続の相談は少なく、不動産や住宅ローンの相談が大半です。しかし、この相続プラザの形は、不動産や住宅ローンの相談を気軽にできる、横断的に対応するというコンセプトは、弊社の業務に相通じるものがあると感じ、弊社のこれからの業務に見習いたいと思います。

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